Loi Pinel : une réforme des baux commerciaux et dérogatoires

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Loi Pinel : une réforme des baux commerciaux et dérogatoires

Adoptée par l’Assemblée nationale le 26 mai, puis par le Sénat le 5 juin, la « Loi Pinel » qui favorise notamment les commerces en centre-ville, a été promulguée le 18 juin et publiée au journal officiel du 19 juin 2014.

Destinée à protéger les très petites entreprises et le commerce de proximité, la réforme opérée par la loi Pinel concerne depuis le 1er septembre 2014, l’ensemble des baux commerciaux : commerce de détail, grande distribution, immobilier tertiaire, activité logistique.

 

En cas de déplafonnement, l’augmentation
des loyers commerciaux est limitée à 10 % par an

 

Dans le cas où le loyer du bail renouvelé devrait être déplafonné, la loi limite la hausse (mais pas la baisse) du loyer à 10 % « du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Ce régime ne concerne pas les baux exclus de la règle du plafonnement, à savoir les baux portant sur :

  • Des bureaux ;
  • Des terrains ;
  • Des locaux monovalents ;
  • Les baux comportant un loyer binaire (loyer minimum garanti et pourcentage du chiffre d’affaires du preneur) ;
  • Les baux comportant une clause de fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative.

Ce régime est applicable au renouvellement d’un bail consenti pour plus de neuf ans, mais la loi ne vise pas le bail d’une durée effective supérieure à 12 ans. L’augmentation par dixième, incompatible avec la durée de neuf années, et l’imprécision du mode de calcul du montant des paliers, inciteront les parties à déroger à l’article L 145-34 modifié, qui n’est pas d’ordre public.

Pour la fixation du loyer révisé, en application de l’article L. 145-38 ou de l’article L. 145-39 du Code de commerce, le plafonnement de la hausse du loyer s’applique en revanche à tout type de bail, et sans possibilité de clause contraire, s’agissant de textes d’ordre public.

 

Le droit des baux dérogatoires est étendu

 

Le bail précaire ou dérogatoire permet au locataire de quitter les lieux avant la fin du bail, en dérogeant au bail commercial classique avec lequel le locataire ne peut donner congé qu’au bout de trois, six ou neuf ans. Sa durée maximale est portée de deux à trois ans.

Ainsi, un nouveau commerçant peut signer un bail dérogatoire de trois ans, au lieu de deux, afin de pouvoir tester son activité sans s’engager sur une longue période. Pour différentes raisons, parfois communes (souhaiter tester leur activité sans s’engager dans un bail commercial plus contraignant), propriétaires et locataires peuvent souhaiter échapper aux statuts des baux commerciaux et signer un bail dérogatoire (appelé aussi, à tort, « précaire »), le fameux bail de « vingt-quatre mois maximum ».

Comme c’était le cas précédemment :

  • Les parties ne pourront plus ensuite conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ;
  • À l’issue du bail dérogatoire, le locataire devra quitter les lieux sauf accord du bailleur. Dans cette hypothèse, il s’opérera un nouveau bail, obligatoirement commercial et de neuf ans.

 

Un état des lieux à l’entrée et à la sortie
et l’intégration d’un inventaire au contrat

 

Le bailleur doit désormais établir un état des lieux à l’entrée et à la sortie des locaux et intégrer au contrat de bail un inventaire de la répartition précise des charges, impôts, taxes et redevances qui incombent au locataire.

Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi amiablement, il doit l’être par un huissier, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Ces règles s’appliquent immédiatement. Pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, elles s’appliquent à toute restitution d’un local dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.

En principe, lorsqu’un bail a été fait sans état des lieux des locaux, « le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire » (art. 1731 du Code civil). La loi du 18 juin 2014 vient préciser que si le bailleur n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux, il ne peut pas invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil.

L’obligation de réaliser les deux états des lieux s’applique également aux baux dérogatoires (art. L. 145-5 modifié), ainsi qu’aux baux professionnels (loi 86-1290 du 23 décembre 1986, art. 57 B nouveau).

 

Un droit de préférence envers le locataire
à partir du 1er décembre 2014

 

À partir du 1er décembre 2014, en cas de vente du local commercial, un droit de préférence envers le locataire est institué, rendant obligatoire pour le bailleur de proposer en priorité au locataire en place l’achat des murs de commerce à vendre.

Comme cela existe déjà pour les baux d’habitation, un droit de préférence est accordé par la loi du 18 juin 2014 au locataire, en cas de vente du local commercial qu’il occupe. Ce droit de préférence s’appliquera aux cessions d’un local intervenant à compter du 1er décembre 2014.

Ainsi, lorsque le propriétaire d’un local commercial (ou artisanal) envisagera de le vendre, il devra en informer le locataire par lettre soit recommandée avec avis de réception, soit remise en main propre contre récépissé. Cette notification devra, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaudra offre de vente au profit du locataire, qui disposera d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire disposera, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, de deux mois pour réaliser la vente. Si le locataire recourt à un prêt, son acceptation sera subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente

Exceptions. Le nouveau droit de préférence accordé au locataire est exclu en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint (art. L. 145-46-1).

Enfin, la loi autorise la déspécialisation partielle du bail par le tribunal en cas de procédure collective. L’objectif de ce nouveau dispositif est de faciliter la reprise d’un commerce en liquidation par un repreneur présentant un projet incluant une activité connexe (vente de cadeaux au sein d’une librairie par exemple).

photo credit: www.Azety.fr via photopin cc

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