Lexique de l’immobilier professionnel

A comme…

Acte authentique de vente (ou acte notarié) : acte qui formalise une vente immobilière. Cet acte est rédigé par un notaire ou un avocat d’affaires. Il contient l’intégralité de l’identité antérieure du bien, le récapitulatif des conditions d’acquisition et les obligations des parties engagées. Il est rédigé comme l’exige la loi et garantit la régularité et la véracité de l’accord.

Acte sous seing privé : acte rédigé et signé par les parties sans intervention d’un officier public. L’acte sous seing privé peut par exemple être signé au sein de l’agence immobilière.

Agence immobilière : commerce qui propose ses compétences et ses ressources pour conseiller et négocier la location et la transaction de biens immobiliers.

Apport personnel (ou fonds propres) : somme d’argent disponible par l’acquéreur pour son investissement ou son acquisition (espèces, retraits de livrets d’épargne ou PEA, vente d’actions et obligations….).

Assemblée générale de copropriété : réunion à laquelle doivent participer tous les membres d’une copropriété. Ces réunions sont le plus souvent organisées par des Syndic de copropriété. Elle est destiné à faire voter les copropriétaires sur les questions inscrites à l’ordre du jour, et les décisions adoptées, font l’objet d’un procès verbal. Les copropriétaires doivent se réunir au moins une fois par an en assemblée générale.

Assurance « Décès invalidité » : contrat qui garantit le remboursement total ou partiel du crédit en cas de décès ou de maladie.

 

B comme…

Bail habitation : contrat de location qui lie un propriétaire et un locataire en définissant les conditions financières, les droits et les obligations de chacun. Le bail habitation se conclut pour une durée de 3 ans avec la liberté de le résilier à chaque instant moyennant un préavis de 1 à 3 mois selon le cas de figure (mutation, localité …).

Bailleur : propriétaire qui propose à la location un bien immobilier.

Bail commercial : contrat de location qui lie un propriétaire et un locataire en définissant les conditions financières, les droits et obligations de chacun. Le bail commercial est adapté aux activités commerciales ou industrielles. Les baux commerciaux sont conclus pour 9 ans minimum. Le locataire exploitant dispose d’une possibilité de résilier son engagement à la fin de chaque période triennale, moyennant un préavis de 6 mois avant la date d’échéance. La signature de ce bail garantit le droit au renouvellement au terme des 9 ans d’activités à condition d’avoir respecté toutes les clauses incluses dans le contrat.

Bail professionnel : contrat de location qui définit les droits et obligations du propriétaire et du locataire d’un local à usage professionnel, à l’exclusion des professions commerciales. C’est le bail par excellence des professions libérales (médecins, avocats, dentistes, associations…). Les baux professionnels sont conclus pour une durée de 6 ans minimum, mais le locataire peut résilier quand il le souhaite, en respectant un préavis de 6 mois.

Bail à durée déterminée : contrat de location comprenant une date d’entrée et une date de fin de bail. Ce contrat ne peut excéder 24 mois et ne peut être renouvelé. A savoir : si au terme de ce bail, il n’est dénoncé ni par le Bailleur, ni par le Locataire, il se transforme en bail commercial 3/6/9.

Bilan : document de synthèse qui représente, à un moment donné, la situation patrimoniale de l’entreprise (biens, stocks, dettes, trésorerie…).

Bon de visite : document par lequel un client d’une agence immobilière reconnaît avoir visité un bien immobilier par l’intermédiaire de l’agence ou de l’agent immobilier. Ce document est indissociable de la signature d’un mandat de recherche.

Bureaux : biens utilisés pour les sociétés n’ayant pas besoin d’une façade vitrée. Les bureaux peuvent être en rez-de-chaussée comme en étage.

Business Plan : dossier écrit de présentation d’un projet de création ou reprise d’entreprise ou de commerce qui récapitule l’intégralité des aspects du projet. Ce dossier est généralement indispensable à la demande d’un financement auprès d’un établissement bancaire.

 

C comme…

Capital social : Le capital d’une société représente la somme déposée par le ou les gérants lors de sa création de société. Ce capital n’est pas bloqué, il est disponible à tout moment.

Caution personnelle et solidaire : Personne qui engage tout son patrimoine personnel pour garantir le remboursement de sa dette auprès du prêteur, en cas de défaillance de celui-ci.

Certificat d’urbanisme : acte administratif qui précise la situation d’un immeuble par rapport au plan d’urbanisme de la ville. Il est recommandé d’en faire la demande avant toute transaction immobilière auprès de la mairie. D’une manière générale cette démarche est effectuée par le Notaire ou l’Avocat d’Affaires en charge du dossier de cession ou de vente, ce formulaire de s’applique pas dans le cadre d’une location simple.

Cession : transmission d’un bien immobilier par le biais d’une vente ou d’une donation.

Chiffre d’Affaires : valeur représentant l’ensemble des ventes de biens et services réalisés par une entreprise sur une période donnée (d’une manière générale, sur 12 mois d’activités).

Clause de non concurrence : elle consiste à interdire à l’une des parties au contrat, pendant un certain temps et/ou une certaine zone géographique, d’exercer une activité professionnelle susceptible de concurrencer directement ou indirectement l’autre partie.

Clauses suspensives : conditions négociées entre le vendeur et l’acquéreur au moment de la signature du compromis ou de la promesse de vente. Elles permettent aux parties (vendeur ou acquéreur selon les clauses) de se délier d’une acquisition (en cas par exemple de non-obtention de prêt, de non-mise aux normes électriques, etc…)

Copropriétaire : propriétaire d’un bien immobilier dans un bâtiment  dont le statut répond à celui de copropriété.

Copropriété : situation d’un immeuble qui appartient à la fois à plusieurs personnes et à chacune d’elles séparément. L’immeuble est donc divisé en parties communes et en parties privatives. Le règlement de copropriété fixe les règles de la vie en commun.

Commission : terme désignant la rémunération versée à un agent immobilier dans le cadre de l’exercice de son activité (vente, location…).

Compromis de vente : il s’agit d’un avant-contrat signé par le vendeur et l’acquéreur d’un bien soit devant un Notaire ou Avocat soit en sous-seing privé. Le compromis de vente engage les deux parties et il est d’usage que l’acquéreur verse un acompte (généralement appelé séquestre) équivalent entre 5 et 10 % du prix de vente.

Condition suspensive : condition insérée dans les contrats qui, tant qu’elle n’a pas été réalisée, empêche le contrat d’être effectif. Les promesses de vente peuvent, par exemple, contenir une condition suspensive d’obtention du prêt, un accord d’obtention de permis…

Note : la clause suspensive et la condition suspensive représentent la même chose, se sont toutes deux des clauses ou paragraphes rajoutés au sous-seing ou au compromis de vente permettant de sécuriser les parties pour la validation de la cession ou de la vente d’un bien si ces dernières ne sont pas levées, respectées ou erronées.

 

D comme…

Délai de rétractation : Il permet à l’acquéreur de réfléchir et de revenir, sans avoir à se justifier, sur les engagements qu’il a pris en signant son contrat ou son offre d’acquisition. Le délai de rétractation est valable pendant 7 jours à compter de la réception du contrat ou de l’offre par lettre recommandée.

Dépôt de garantie : somme versée par le locataire au propriétaire d’un bien. Il est versé à la signature du bail afin de couvrir le propriétaire sur les risques liés à la location. Il peut représenter un ou plusieurs mois de loyer. Il est restitué au plus tard 2 mois après la fin du contrat de location pour l’habitation et le jour de cession ou de location pour les biens professionnels.

Diagnostic de Performance Energétique (DPE) : Le DPE renseigne sur la performance énergétique d’un bien destiné à la location ou à la vente (consommation d’énergie, émission de gaz à effet de serre).

Droit au bail (DAB) : valeur financière d’un emplacement sur un lieu donné. Le droit au bail est cessible, ce qui signifie que le locataire peut céder son droit au bail à un nouvel acquéreur. Le montant du droit au bail se calcule en fonction de la surface, de l’emplacement et du loyer. Le droit au bail résulte de la signature d’un bail commercial.

Droit d’enregistrement : droits et taxes perçues par le notaire pour le compte de l’Etat et des collectivités locales, lors de la signature d’une vente d’un bien, d’un immeuble, d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail. Les droits d’enregistrement sont calculés sur le prix de vente du bien.

Droits d’entrée :  somme éventuellement demandée par un propriétaire (d’un local commercial ou professionnel) à un locataire lors de son entrée dans les lieux. Le montant est librement fixé par le propriétaire.

Débit de boisson : terme utilisé pour définir l’activité d’un bar. Seuls les commerces détenteurs d’une Licence IV sont nommés ainsi.

 

E comme…

Échéance : Montant du règlement mensuel ou trimestriel que doit verser l’emprunteur pour rembourser son crédit, à la date prévue dans son offre de prêt.

Entrepôt : bâtiment dont la fonction principale est d’accueillir une activité de stockage, d’expédition ou de distribution. Les entrepôts sont conçus pour être en capacité d’accueillir des marchandises lourdes et doivent être accessibles aux poids lourds, par le biais de quais de déchargement.

Etablissement recevant du public (ERP) : lieu public ou privé qui accueille des clients ou des utilisateurs autres que les salariés. Ces lieux sont donc soumis à des réglementations spécifiques (sécurité, accessibilité pour tous…) (en savoir plus sur l’accessibilité pour tous dans les ERP)

Etat des lieux : liste dans laquelle le propriétaire et le locataire d’un bien stipulent la nature et l’état des locaux loués. L’état des lieux doit être détaillé et décrire tous les objets et matériaux qui font partis du bien. Chaque location, qu’elle soit à usage d’habitation ou professionnelle, est soumise à l’établissement d’un état des lieux.

 

F comme…

Frais d’agence : les frais d’agence sont une commission calculée sur le montant net de la transaction ou de la location immobilière. Les frais d’agence, ou commissions, représentent la rémunération versée à l’agent immobilier dans le cadre de son activité (vente, location…). Pour être rémunéré par cette commission, l’agent immobilier doit obligatoirement être titulaire d’un mandat de vente, de location ou de recherche d’affaires. Les commissions et honoraires des agents immobiliers sont libres et doivent être inscrits dans tous les actes de vente ou les baux de location.

Frais de notaire (ou frais d’acquisition) : ces frais viennent s’ajouter au montant de la transaction immobilière. Ils comprennent les émoluments du notaire (ou honoraires) pour la rédaction de l’acte, les frais de dossiers, les taxes, impôts et différents droits liés à une cession de biens. Les émoluments Notaire ou les honoraires Avocat sont libres pour les dossiers professionnels. Il n’existe pas de grille tarifaire donnée comme pour les ventes d’habitations. D’une manière courante, pour toute cession commerciale, il est appliqué 1,5 à 3 % HT sur le montant de la vente.

Fonds de commerce (FDC) : ensemble des éléments corporels et incorporels qui sont indispensables à l’exploitation d’une activité. L’acquisition d’un fonds de commerce recouvre : locaux, mobilier, matériel, outils, agencement des locaux, mais aussi enseigne, marque ou nom commercial, notoriété, potentiel d’accroissement de la clientèle, droit au bail, brevets, licences, certaines autorisations administratives, salariés, contrats de fournitures… (en savoir plus sur le fonds de commerce)

Franchise : droit d’exploiter une marque ou un concept déposé et d’utiliser les services de l’entreprise qui propose son système en franchise, en échange du paiement d’une redevance annuelle (royalties).

 

H comme…

Hypothèque : Sûreté prise par le prêteur sur le bien immobilier financé en garantie du remboursement du prêt. L’hypothèque permet au prêteur de saisir l’immeuble hypothéqué si l’emprunteur ne peut pas rembourser sa dette. L’hypothèque doit impérativement faire l’objet d’un acte authentique devant notaire.

 

I comme…

Indemnité d’immobilisation : somme versée par l’acquéreur lors de la signature du compromis de vente ou d’une réservation d’un local neuf. Cette somme est systématiquement encaissée et représente un acompte sur les conditions financières négociées.

Indemnités d’éviction : somme proposée par le Bailleur pour son refus de renouvellement d’un bail quel qu’il soit à son locataire. Cette indemnité ne peut pas être refusée par le locataire, mais simplement négociée pour parvenir à un accord amiable de résiliation du bail avec le Bailleur.

Investissement locatif : consiste à acheter un logement ou un bien immobilier pour le louer.

 

L comme…

Licence petite restauration : obligatoire pour la reprise d’un établissement de restauration rapide ou un salon de thé, cette licence nominative permet le service de bière et de vin, à condition de l’accompagner d’un plat. Les démarches pour l’obtenir se font auprès de la Maire.

Licence grande restauration : obligatoire pour la reprise d’un restaurant ou d’une brasserie, cette licence nominative permet le service de tout alcool, à condition que le service de l’alcool soit accompagné d’un plat chaud. Les démarches pour l’obtenir se font auprès de la Maire.

Licence IV, dite de « Débit de boissons » : obligatoire pour la reprise d’un bar de jour ou du soir, cette licence nominative permet le service de tout alcool sans condition. La licence IV ne peut pas être accordée n’importe où. Seule la Mairie décide de la validité d’une licence IV. En revanche, une licence IV rattachée à l’acquisition d’un fonds de commerce peut-être transférée au nom du nouveau propriétaire de l’activité.

Liquidation judiciaire : phase ultime de la procédure de redressement judiciaire qui intervient lorsque l’entreprise ou société a cessé toute activité.

Local d’activités : bâtiment ou local, avec accès de plain pied et rez-de-chaussée, dont l’usage principal est celui de produire, d’assembler et/ou de distribuer.

Local commercial : bien immobilier situé en rez-de-chaussée, bénéficiant d’une façade vitrée et destinée essentiellement à une activité commerciale.

Location-gérance : contrat de location qui lie un propriétaire de fonds de commerce et le gérant de ce fonds de commerce. Le gérant nommé se substitue au propriétaire du fonds de commerce et exploite le fonds de commerce en son nom et pour son compte. En contrepartie, il reverse une partie de ses bénéfices annuels au propriétaire du fonds de commerce.

Location-vente : contrat qui lie le propriétaire et le locataire d’un bien immobilier. Les parties s’engagent à ce que le locataire puisse (ou doive) acheter le bien à la fin de la période de location.

Loi Carrez (Garantie de surface) : La loi carrez oblige à mentionner dans la promesse de vente la superficie exacte du bien vendu. Sont exclues de cette surface toutes les parties des locaux dont la hauteur est inférieure à 1m80.

 

M comme…

Mandat : contrat par lequel une personne donne à une autre personne le pouvoir d’accomplir en son nom des actes tels qu’une vente, un achat, une location. Il existe plusieurs types de mandats.

  • Le mandat de vente sans exclusivité est utilisé lors de la mise en vente de n’importe quel bien immobilier.
  • Le mandat de cession de fonds de commerce sans exclusivité est utilisé lors de la mise en vente d’une activité en cours d’exercice
  • Le mandat exclusif ou partenaire est utilisé lors de la mise en vente ou location de n’importe quel bien, mais il contraint le propriétaire à un engagement ferme de 3 mois envers l’organisme recevant la mission. En contrepartie, celui-ci doit lui aussi s’engager à des prospections ou démarches spécifiques pour le bien nommé (actions commerciales, mailing,…)
  • Le mandat de cession de Droit au Bail sans exclusivité est utilisé dans le cadre d’une cession de bail commercial. Il concerne donc essentiellement les pieds d’immeubles commerciaux.
  • Le mandat de recherche est utilisé par l’agent immobilier quand il est missionné par un client acquéreurs pour prospecter à sa place des biens. Ce mandat sert également à conserver la confidentialité des biens présentés et des documents présentés aux acquéreurs. Le mandat de recherche est indissociable d’un bon de visite.

 

N comme…

Nantissement : sûreté mobilière qui garantit une obligation.

 

O comme…

Offre d’acquisition :  récapitulatif des conditions financières et des engagements de délais d’acquisition. Ce document doit être signé et accepté par l’acquéreur et le vendeur. Il ne se substitue pas à la signature d’un compromis de vente.

Offre de prêt : proposition écrite de crédit délivrée par la banque et qui informe de façon complète et détaillée sur le montant et les conditions du crédit proposé. Elle est adressée par la poste.

 

P comme…

Prévisionnel : réalisé par un comptable, c’est le document élémentaire qui reflète la future gestion et la réalisation d’une activité à venir ou à reprendre. Il détermine le chiffre d’affaires réalisable ou souhaité, quantifie le montant des charges fixes et permet la visualisation de la rentabilité de l’activité. Aucun financement bancaire de reprise ou de création n’est accordé sans la conception de ce document.

Permis d’exploitation : l’obtention du permis d’exploitation permet d’acquérir les licences II, III, IV, petite et grande restauration pour exploiter un débit de boisson, un restaurant ou toute autre activité relative à la restauration. Pour l’obtenir, il est obligatoire de réaliser un stage, entre le compromis de vente et l’acte de vente. Ce stage aborde les obligations réglementaires liées à la vente d’alcool, les risques, les sanctions spécifiques aux débits de boissons, l’hygiène et les normes à respecter lors de la reprise ou de la création dans un métier de la restauration.

R comme …

Règlement de copropriété : c’est un document écrit qui régit les droits et obligations des copropriétaires d’un même bâtiment.  Il est établi par un professionnel selon les indications d’une géomètre-expert et si possible du constructeur de l’immeuble. Il définit les différents lots (appartements, caves, parking, cellules commerciales…) avec pour chacun l’indication de sa situation géographique, son étage, sa superficie et le nombre de tantièmes qu’il représente pour le paiement des charges. Il précise les parties communes et les parties privatives et définit leurs conditions de jouissances. Ce document récapitule tous les droits et obligations des copropriétaires d’un immeuble.

S comme…

Société Civile Immobilière (SCI) : statut de société utilisé lors d’une acquisition de murs ou lors d’un investissement immobilier. L’activité d’une SCI consiste principalement à gérer les immeubles dont elle est propriétaire. Ce statut permet notamment de séparer son patrimoine immobilier du patrimoine lié à son activité (en savoir plus sur l’achat d’un local commercial en SCI).

Séquestre : somme déposée et encaissée lors de la signature du compromis de vente ou lors de la réservation d’un bien. Cette somme sert de caution et sera déduite du montant dû lors de la validation de l’acte. Le plus souvent, elle n’excède pas 3 à 5% du prix net vendeur.

Syndic des copropriétaires : c’est une collectivité représentant l’ensemble des propriétaires d’un immeuble. Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Les décisions sont prises en Assemblée générale et le plus souvent géré par un syndic de copropriété.

 

V comme…

Valeur locative : Montant du loyer que peut espérer obtenir un propriétaire en louant son logement. La valeur locative fait donc partie des éléments qui permettent d’évaluer le prix de vente ou de location d’un immeuble.

Valeur vénale d’un immeuble : Valeur marchande d’un bien immobilier, qui dépend de l’ajustement entre l’offre et la demande. Prix que le bien immobilier aurait obtenu s’il avait été mis en vente.

 

Z comme…

Zone de chalandise : zone de provenance des clients d’un commerce ou d’un restaurant. La zone de chalandise est fonction de la distance et du temps d’accès. L’estimation de la délimitation de cette zone joue donc un rôle crucial dans les prévisions d’un futur chiffre d’affaires.